Pagar o IPTU é dever do proprietário ou do locatário?

O Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é de natureza municipal e é cobrado na maioria das cidades brasileiras – sendo responsável por boa parte da arrecadação e receita das prefeituras. Porém, o funcionamento do IPTU ainda deixa algumas dúvidas na população em geral – principalmente em relação ao seu pagamento. Em um imóvel alugado, por exemplo, quem paga o IPTU? O proprietário ou a pessoa que mora de aluguel?

Se o pagamento não for feito, quem terá que arcar com as multas de atraso: o locador ou o locatário? Quem terá o nome inscrito no cadastro de devedores da prefeitura – podendo até ser acionado judicialmente – em caso de inadimplência do imposto?

Quem paga o IPTU? Na legislação brasileira, o responsável tributário pelo pagamento de qualquer imposto é o indivíduo que pratica o chamado fato gerador. De acordo com os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional, o fato gerador do IPTU vem da propriedade, do domínio ou da posse do bem imóvel.Ou seja, juridicamente, a responsabilidade do pagamento do IPTU é sempre daquele que é proprietário do imóvel.

O IPTU pode ser pago pelo inquilino? Apesar da legislação, em alguns contratos de locação pode ser estabelecido que as despesas com IPTU fiquem sob a responsabilidade do inquilino. Esse valor é combinado entre as partes e é pago, muitas vezes, juntamente com o aluguel ou com a taxa de condomínio.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) deixa isso bem claro: o pagamento do IPTU pode ser negociado livremente entre o locador e locatário do imóvel, até que um acordo seja feito entre as duas partes. Mas, para que o IPTU se torne de fato uma obrigação do inquilino e não gere dor de cabeça para o proprietário, é importante formalizar esta obrigação claramente dentro do contrato de locação. Caso o contrato de locação não preveja nada relacionado a essa questão, a tarefa de pagar pelo IPTU do imóvel continua, automaticamente, com o seu proprietário.

O que acontece se o inquilino não pagar o IPTU? Se o inquilino que for obrigado em contrato a quitar o IPTU não efetuar o pagamento, a responsabilidade pelo imposto em atraso cairá toda sobre o locador. Ou seja, nada acontece juridicamente com o locatário que não pagou o imposto, e sim com o dono do imóvel: será ele que terá que arcar com todas as multas, encargos e juros que serão cobrados pelo poder público.

Se o débito continuar existindo por determinado período, o proprietário poderá sofrer até uma execução fiscal e ter seu nome inscrito na lista de dívida ativa do município. Nesse caso, a alegação de que o pagamento do IPTU era responsabilidade do locatário não terá valor nenhum. Mesmo que haja um contrato estipulando tal obrigação, isso não resolverá o problema com a prefeitura.

O que o proprietário deve fazer se o inquilino não pagar o IPTU? Se existe um contrato de locação entre proprietário e inquilino, onde o locatário se responsabiliza pelo pagamento do IPTU do referido imóvel, este contrato é válido e pode ser usado, judicialmente, em caso de não cumprimento de suas cláusulas.

Logo, se foi definido que o locatário deve pagar pelo IPTU e ele deixa de fazer isso, o locador pode acioná-lo na justiça, exigindo o pagamento da dívida e pedindo por uma compensação de todos os danos que essa situação causou.

Isso é o que diz o artigo 22, VIII da Lei nº 8.245/1991: havendo contrato de aluguel que preveja obrigação do inquilino em pagar o IPTU do imóvel alugado – e mediante o seu não pagamento – o locador deverá quitar o imposto para não sofrer com as sanções fiscais e terá o direito de ingressar com ação judicial para receber de volta o valor que gastou.

Ou seja, o contrato pode não representar nada para a autoridade fiscal – que continuará cobrando o IPTU do proprietário do imóvel. Porém, o contrato tem total valor na esfera civil, pois é um acordo celebrado entre as duas partes – podendo assim ser usado judicialmente.

Fonte: Érica da Paz Ribeiro.

Advogada – CDL/BH